Obermüller Hospitality Advisory

Heiko Obermüller

Consultor de hotelaria e gastronomia de luxo
Sócio-diretor do Duke Beach Hotel & SPA by Preferred

Assessoro proprietários, incorporadores e investidores de hotéis de luxo no Brasil e na Europa, do estudo de viabilidade à abertura. As decisões que definem o valor de um hotel por décadas são tomadas antes de existir operação: o programa de áreas, o tamanho da cozinha, o quadro de pessoal, o contrato com a operadora. Meu trabalho é tomá-las ao lado do proprietário, com base no que a operação vai exigir.

desde 1983
na hotelaria de luxo, a partir do Vier Jahreszeiten Kempinski, em Munique
5 bandeiras
internacionais: três hotéis The Leading Hotels of the World, um Wyndham, um Preferred
3 continentes
Europa, Ásia e América do Sul
3 idiomas
alemão, português e inglês

Contato

A piscina de borda infinita do Duke Beach vista de cima: cinco guarda-sóis brancos com a marca do hotel, as espreguiçadeiras alinhadas com toalha enrolada e, abaixo, a faixa de areia da praia de Maresias.
Piscina de borda infinita · Duke Beach Hotel & SPA by Preferred, Maresias

Perfil

Em operação

Heiko Obermüller

Comecei em 1983, na formação de Restaurantfachmann do Vier Jahreszeiten Kempinski, em Munique, e desde então trabalho dentro da operação. Hoje sou sócio-diretor do Duke Beach Hotel & SPA by Preferred, em Maresias, aberto em novembro de 2024, com 33 apartamentos. Dirijo a operação e respondo pelo resultado. Em paralelo, aconselho outros proprietários.

Confiro as premissas de cada modelagem contra os números de um hotel em funcionamento: orçamento de pessoal, custo de alimentos e bebidas e custo de distribuição, que acompanho no Duke Beach.

Por que um consultor individual

Faço o trabalho pessoalmente, sem equipe júnior entre mim e o cliente: leio o material, escrevo o diagnóstico, participo da negociação e respondo pelas recomendações. Como também dirijo um hotel, mantenho poucos mandatos ao mesmo tempo.

Projetos

Mandatos ativos

Duke Beach Hotel & SPA by Preferred

Maresias, São Paulo · Sócio-diretor · desde 2020

Concebi o hotel a partir do estudo de viabilidade e conduzi o projeto até a abertura, em novembro de 2024. Desde então, dirijo a operação. Em 2026 o hotel passou a integrar a Preferred Hotels & Resorts, como o oitavo hotel brasileiro da coleção.

33
apartamentos
8º
hotel do Brasil na Preferred Hotels & Resorts
R$ 1.645
de diária média de janeiro a maio de 2026
84%
de reservas diretas, com marketing, comercial e revenue feitos pela equipe do hotel

SPA assinado por Renata França, o primeiro da marca dentro de um hotel. Lagoa aquecida de 150 m².

Terra Manglar

Acaraú, Ceará · Hotelaria, gastronomia e projetos · desde agosto de 2026

Empreendimento turístico em fase inicial, numa área de 1,37 milhão de m² no litoral oeste do Ceará. Na equipe do incorporador, respondo por hotelaria, gastronomia, projetos e pelo comercial ligado a eles.

  • Programa hoteleiro e de alimentos e bebidas, ambiente a ambiente, incluindo o beach club com cozinha para 200 lugares, quadro de pessoal e fluxos.
  • Caderno técnico de briefing aos arquitetos: programa, fluxos e operação.
  • Auditoria da modelagem financeira.
  • Negociação com operadoras hoteleiras internacionais, em nome do proprietário.

Atuação

Áreas de trabalho

Um mandato pode cobrir uma frente ou o projeto inteiro.

Estudo de viabilidade e revisão de modelagem

Mercado, programa, receitas, custos e retorno. O retorno é apresentado sobre o custo total, com o terreno incluído, ao lado do retorno sem o terreno.

Representação do proprietário

Junto a operadoras, bandeiras e turoperadores: term sheet e contrato de gestão, com taxas, garantias, prazo e exclusividade.

Representação de grupos hoteleiros e operadores europeus no Brasil

Entrada no mercado, escolha e avaliação de ativos, negociação com proprietários e incorporadores brasileiros e acompanhamento da operação.

Pré-abertura

Do conceito à abertura: programa de áreas, projeto de cozinha, sistemas, organograma, contratação, treinamento e cronograma.

Gastronomia e alimentos e bebidas

Conceito por ponto de venda, cardápio e fichas técnicas, custo de alimentos e bebidas e dimensionamento de cozinha.

Afiliação a coleções

Preparação de candidatura a Preferred Hotels & Resorts, The Leading Hotels of the World, Small Luxury Hotels of the World e Relais & Châteaux: o que cada coleção exige e o que o hotel precisa ajustar antes.

Reposicionamento de ativo existente

Diagnóstico de um hotel em operação e plano de correção de produto, serviço, equipe, preço e canal.

Distribuição e canal direto

Marketing, comercial e revenue montados dentro do hotel, para reduzir a dependência de agências online.

Como um mandato começa

  1. Primeira leitura do projeto

    Uma conversa e a leitura do material que já existe: estudo, projeto, modelagem ou contrato. Respondo por escrito, com as questões que vejo e se posso ser útil.

  2. Diagnóstico

    Quando faz sentido aprofundar, um diagnóstico escrito, com escopo e prazo combinados antes de começar.

  3. Mandato

    Escopo, entregáveis, prazos e honorários definidos em contrato.

O restaurante do Duke Beach com as mesas postas, o forro de madeira com linhas de luz e, ao fundo, as janelas abertas para o mar de Maresias.
Restaurante · Duke Beach Hotel & SPA by Preferred, Maresias

Mercados

Entre a Europa e o Brasil

Tenho cidadania alemã, e o alemão é minha língua materna. Trabalhei no Brasil pela primeira vez em 1990 e vivo aqui desde 1999. Fora do Brasil, a carreira passou por Munique e Bangkok; aqui, por São Paulo, Fortaleza e o litoral norte de São Paulo.

Trabalhei sob o padrão de hotéis europeus de luxo e dirijo um hotel no Brasil, com o que isso envolve: legislação trabalhista, fornecimento, sazonalidade e formação de equipe. Negocio com grupos e operadores europeus em alemão, em inglês quando a mesa é internacional, e com proprietários e incorporadores brasileiros em português.

Brasil · Portugal · Alemanha · Áustria · Suíça

Projetos anteriores

Casos

DPNY Beach Hotel & Spa

Ilhabela · diretor geral, 2012–2015

Ponto de partida
Hotel de festa em Ilhabela, sem lucro operacional desde a abertura.
O que foi feito
Reposicionamento total, de hotel de festa para um dos hotéis adults-only mais românticos do Brasil. Investimento em mídia digital desde 2012, quando o canal ainda era exceção na hotelaria brasileira. Programa de estágio Primeira Vivência, com a ETEC e a FATEC de Ilhabela, São Sebastião e Caraguatatuba, com mais de 150 alunos por ano.
Na imprensa
“Programa 1ª Vivência do DPNY emprega 40 estagiários”, Imprensa Livre, fevereiro de 2013. O programa também saiu no Jornal da Baixada, no Diário do Turismo e na Revista Hotéis.
Resultado
Faturamento anual 64% maior em dois anos e ocupação de 65% para 77% no mesmo período. Primeiro lucro operacional desde a abertura, com a equipe reduzida pela metade e sem perda de padrão. Primeiro lugar do Brasil no TripAdvisor.

Casa di Sirena, by Wyndham

Ilhabela · diretor de pré-abertura, 2018–2020

O que foi feito
Direção da pré-abertura: cronograma, recrutamento, sistemas, fornecedores e desenho de serviço, até a casa pronta para abrir.

Hotel4You

São Paulo · fundador e CEO, 2014–2019

O que foi feito
Plataforma e padrão internacional de serviço para hotéis privados.
Resultado
Vendida. Opera hoje como VHC Vacation Homes Collection.

L'Eden Pousada Boutique

Ilhabela · fundador e proprietário, 2014–2017

O que foi feito
Pousada boutique montada a partir de um chalé e operada por mim.
Resultado
Vendida.
Hidromassagem em varanda revestida de madeira, de frente para a praia de Maresias: toalhas enroladas na borda de pedra e o céu do fim de tarde sobre o mar.
Hidromassagem com vista para o mar · Duke Beach Hotel & SPA by Preferred, Maresias

Trajetória

Casas e funções

  1. 1983–1987

    Hotel Vier Jahreszeiten KempinskiMunique

    Formação de Restaurantfachmann, IHK München.

  2. 1990

    Hotel TransamericaSão Paulo

    Alimentos e bebidas do retorno da Fórmula 1 a São Paulo: camarotes VIP e restaurante de pilotos e equipes.

  3. 1990–1994

    Hotel Rafael, The Leading Hotels of the WorldMunique · hoje Mandarin Oriental München

    Equipe de inauguração e concierge. Candidato mais jovem da Alemanha à Les Clefs d'Or, em 1992.

  4. 1994–1999

    Paulaner BrauhausBangkok

    Associate Manager. Primeira Oktoberfest do Sudeste Asiático, com até 9.000 visitantes por dia, e o La Comedia, primeiro restaurante temático da cidade.

  5. 1999–2005

    Club TransatlânticoSão Paulo · clube de negócios teuto-brasileiro

    Chamado como consultor em 1999, diretor geral de 2000 a 2005. Primeira cozinha sous-vide do Brasil.

  6. 2005–2010

    Hotel Gran Marquise, The Leading Hotels of the WorldFortaleza

    Director of Food & Beverage. Responsável pelo padrão LQA (Leading Quality Assurance). Primeira certificação ISO 9001 e ISO 22000 em hotel de luxo no Brasil.

  7. 2011–2012

    Emiliano, The Leading Hotels of the WorldSão Paulo

    Senior F&B Manager. Responsável pelo padrão LQA.

  8. 2012–2015

    DPNY Beach Hotel & SpaIlhabela

    Diretor geral. Reposicionamento de hotel de festa para adults-only, com faturamento anual 64% maior em dois anos.

  9. 2014–2017

    L'Eden Pousada BoutiqueIlhabela

    Fundador e proprietário. Vendida.

  10. 2014–2019

    Hotel4YouSão Paulo

    Fundador e CEO. Hoje VHC Vacation Homes Collection.

  11. 2017–2018

    Abricó Beach HotelSão Sebastião

    Gerente de pré-abertura.

  12. 2018–2020

    Casa di Sirena, by WyndhamIlhabela

    Diretor de pré-abertura.

  13. desde 2020

    Duke Beach Hotel & SPA by PreferredMaresias

    Sócio-diretor.

Atendi artistas em turnê internacional e chefes de Estado. Não publico nomes de hóspedes.

Em 10 de agosto de 2021, a Câmara Municipal de Ilhabela me concedeu o título de Cidadão Honorário.

Desde 2000 implanto o mesmo programa de formação em cada casa que dirijo, junto com a escola da região: a Universidade Anhembi Morumbi e o Senac no Club Transatlântico, em São Paulo (2000–2005); o CEFET do Ceará no Gran Marquise, em Fortaleza (2005–2010); a Hotec no Hotel Emiliano, em São Paulo (2010–2011); a ETEC e a FATEC de Ilhabela, São Sebastião e Caraguatatuba no DPNY (2012–2015); e hoje o instituto de formação do próprio Duke Beach.

Contato

Primeira leitura do projeto

Para uma primeira leitura, ajuda receber a localização do ativo, o estágio do projeto e o material disponível, seja estudo, projeto, modelagem ou contrato em negociação. Respondo pessoalmente e, na primeira resposta, digo se tenho agenda para o trabalho.

E-mail

heiko@obermullerhospitality.com

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